Redenen tot opschorten huur. Wanneer kan een huurder bij een gebrek de huur opschorten?

Als een verhuurder van woonruimte weigert om een gebrek te herstellen, bijvoorbeeld een lekkage van het dak, dan kan de huurder besluiten om de huur geheel of gedeeltelijk niet te betalen. De huur wordt dan opgeschort. De overeengekomen huurpenningen worden dan tijdelijk, al dan niet gedeeltelijk, niet overeenkomstig het huurcontract voldaan.

Van belang is wel dat de huurder van te voren het verzoek bij de verhuurder heeft ingediend om het gebrek op te lossen. Na de melding is de verhuurder in beginsel verplicht om het gebrek te verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW). Het moet dan wel om een gebrek gaan dat een beperking van het woongenot oplevert, wil het voor rekening van de verhuurder komen.

De verhuurder heeft op basis van de wet (boek 7 van het Burgerlijk Wetboek) namelijk de verplichting om het woongenot van het gehuurde aan de huurder te verschaffen. De huurovereenkomst heeft immers als doel het (woon)genot van het gehuurde te verschaffen tegen betaling van huurpenningen. Gaat het om overlast, dat door een bedrijf of door andere omwonende(n) in de omgeving veroorzaakt wordt, dan wordt dat niet als een gebrek gezien dat voor rekening van de verhuurder komt.

Huurders met gezondheidsklachten ontvangen schadevergoeding en smartengeld

Gebrek en gederfd huurgenot

Als de verhuurder het gebrek, na melding van de huurder, niet verhelpt dan kan de huurder de huur opschorten. Het is voor de huurder verstandig om de verhuurder van te voren te berichten dat de huur opgeschort gaat worden en waarom er tot opschorting wordt overgegaan. Het opschorten van het betalen van de huur moet wel in verhouding staan tot de ernst van het gebrek. De rechter zal in de praktijk niet snel van mening zijn dat het redelijk is dat de volledige huur opgeschort wordt als gevolg van een gebrek. Het gedeelte van de huur dat wordt opgeschort, niet tijdig wordt voldaan, moet derhalve evenredig zijn aan het door het onherstelde gebrek gederfde (woon)genot.

Huurachterstand na opschorten huur

Bij het herstellen van het gebrek moet de huurder alsnog de totale achterstand van de huur aan de verhuurder voldoen. Als de huurder het achtergehouden bedrag niet direct voldoet, nadat het gebrek is verholpen, dan kan de huurachterstand tot het ontbinden van de huurovereenkomst leiden.

Schadeplicht verhuurder

De verhuurder heeft de verplichting om de schade van de huurder te vergoeden.
De huurder heeft ook de mogelijkheid om de gebreken zelf te laten herstellen en de kosten daarvan te verhalen op de verhuurder of in mindering te brengen op de huurprijs. De huurder heeft ook de mogelijkheid om bij een vermindering van het woongenot een huurprijsvermindering te vorderen.

Bij bedrijfsruimte kan in tegenstelling tot bij woonruimte in de huurovereenkomst de mogelijkheid tot opschorting van het betalen van de huur uitgesloten zijn. In dat geval zijn de bovengenoemde punten niet van toepassing.

Advies over huurrecht

Heeft u een vraag over huur of verhuur? Overleg eens met onze huurrecht advocaat mr. M.A. (Mark) Visser, bel voor Arnhem of Nijmegen 0800-4455000.